標的： 新北市淡水區新市二路，囍悅MRT社區。 分類： 看漲。 分析/正文： 位於淡水新市鎮家樂福、行政中心範圍的蛋黃區。 家樂福，行政中心，輕軌，各項生活機皆在走路10分鐘內範圍，位置不錯。 社區戶數61戶而已，配兩部電梯，對比淡水新市鎮很多社區好幾百戶，住戶素質可想相對 均值，坪數規劃類型也屬家庭自住格局，非投資客喜愛的監牢戶數與坪數，出入相對單純 ，沒有2x坪小兩房坪數，全平面車位。 隔壁正在蓋新建案，還有走出去往輕軌方向約2分鐘的路口，也在蓋新建案，看好隔壁與 周遭新案價格直接拉抬價格。 格局方正，自住家庭族群購買主力會喜歡的格局，屋齡新，雙衛浴也皆開窗，很難得。 進退場機制： 113年8月，實價登錄最新單坪價格30.87萬，47.3坪房+11坪平車，總價1600萬。 持有購入成本，以自備款兩成320萬+雜項費用30萬，抓成本350萬。 - 明年115年淡江大橋通車，隔壁新建案與周遭新建案成交45以上，保守預估這間大樓單坪 行情至少約40萬一坪，總價價格2032萬。 2032萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-2年持有管理費稅費支出12萬-持有兩年35%房地合 一稅141萬，稅後淨利249萬。 成本350萬，兩年稅後純獲利249萬，一年獲利報酬率約35.5%。 如小換大重購退稅為，成本350萬，兩年純獲利390萬，一年獲利報酬率約55.7%。 - 新聞說118年淡北道路完工並通車。 保守抓119年通車好了，預估這間大樓單坪行情至少約52萬一坪，總價價格2600萬。 2600萬-購入價格1600萬-30萬雜項費用-6年持有管理費稅費支出40萬-6年免稅400萬超出1 0%稅57萬，稅後淨利873萬。 成本350萬，六年稅後純獲利873萬，一年獲利報酬率約41.5%。 如小換大重購退稅為，成本350萬，六年純獲利930萬，一年獲利報酬率約44.3%。 - 本文章建案非本人購買戶別，但我有買隔壁站輕軌周遭的新建案。 單純看文章說為什麼沒有像股版一樣的文章，有感而發發一篇試試，順便分析看法與大家 討論，個人也非房仲與房地產相關產業，沒有很專業，如有錯誤請見諒。 以上整理與心得分享，請參考，謝謝。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.222.232 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752204978.A.A9D.html ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:38:34 ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:40:46 ※ 編輯: icecreamgirl (49.216.222.232 臺灣), 07/11/2025 11:43:00