› 看板 home-sale
作者italwayswin (MCGEE5487)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 打死都要買房的是在想啥
時間Wed Jul 9 11:14:23 2025
※ 引述 《s8752134》 之銘言： : 我整合你前前後後設定的幾個條件： : : 1. 初始資金 200 萬 : : 2. 買房組買 1000 萬的房，貸款800 萬 30 萬，每年還款 37.9 萬，房價年成長 5% : : 3. 買大盤ETF 每年年報酬 10% 增長 : : 4. 房租初始第一年 25萬，每年租金成長 2% : : 5. 比較 30 年後兩者的報酬。 : 好了，這是針對買房(不論自住或投資皆可使用) vs 單純投大盤的比較： : a. 買房組 - 每五年增貸一次，把已繳的本金+房價漲幅貸出來投資你說的10% 大盤etf : 增貸利息 2.5% (你要抓3%也行，自己改，結果差異不大) : b. 你說的初始投入 200 萬，其餘每年 37.9萬 - 當年租金後全數投入大盤 etf。 : 得到的結果如下： (GPT 照我給的公式計算的，我沒複算) : : 更新數據 (上面的數據 GPT 未計算增貸還款金額) : : 來吧，你告訴我你的 b 要怎麼改，才能賺得比 a 的報酬多？ : 提醒你一下，你 b 的所有操作，在 a 第一次增貸後，全部都能跟你做一樣的事情喔！ : 期待你的分享。 OK先感謝你的驗證 至少證明在0槓的部分，ETF增值不輸房子 再來要回覆的就是槓桿部分 此篇我本身不討論槓桿是因為：「非專業投資人」完全不建議開槓去操作，有太多不確定性 如果真要討論槓桿，那也要是房子增貸投資對比股票質押，而不是0槓的ETF 再來你的餵給GPT的數據有問題，沒有算每月房貸的還款金額，且增貸的金額也會使你每月 還款金額增加 增貸是要還本金的，他會逐月扣掉你的利潤，質押可以不用還本金，所以資金利用率更高 我根據此數據跑一次GPT，條件一樣利率都用2.5%來比較，質押維持VOO最大回檔且不掃出場 的維持率 結果如下： https://i.imgur.com/xShj0Nr.png https://i.imgur.com/TkSzfA4.jpeg 不過槓桿的比較參考意義不大，變數太多 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.173.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752030865.A.E25.html
推 qoqocat: 卡！ 07/09 11:15
推 hifone112: 現在外面財商好的財經專家 kol 都不推薦買房阿 買大盤 07/09 11:16
→ hifone112: 就是比買房賺的快很多 07/09 11:16
→ hifone112: 房子唯一的優點就是提供你情緒價值 而已 其他全部都輸 07/09 11:16
推 Chricey: GABA 07/09 11:16
→ hifone112: 大盤 就算開五倍槓桿也是輸 07/09 11:16
→ onekoni: 房子年輕才能貸好貸滿 07/09 11:18
→ onekoni: 你0050不會因為年紀不給你買 、質押 07/09 11:19
推 Chricey: dha是什麼 07/09 11:19
推 qoqocat: 是蜈蚣欸！ 07/09 11:19
推 alexstag: 沒有維持率不會追繳這件事情沒法比，4月那一波融資 07/09 11:19
→ alexstag: 殺到現在都還沒回來吧… 07/09 11:19
推 Kroner: 屈臣氏瑪卡推薦 07/09 11:19
→ onekoni: 第一間趁早買 買好增貸買股 07/09 11:19
推 rabinson: 老房子一樣可以貸八成好嗎？ 07/09 11:19
→ zeroyaking: 地段好 老房八成很正常 上次賣30多年公寓 老師85成 07/09 11:20
推 Chricey: 挺立uc2 07/09 11:20
→ onekoni: 不好意思我沒說清楚 我說人的年紀XD 07/09 11:20
推 qoqocat: 85成是850%？ 07/09 11:21
→ zeroyaking: 少打小數點 抱歉 口頭說習慣 07/09 11:21
推 Kroner: UC2 07/09 11:21
→ onekoni: 40歲+要貸40年 要條件蠻好才行 但年輕的話不難 07/09 11:22
→ qoqocat: 先說，Voo未來能10%我是持懷疑態度 07/09 11:22
→ qoqocat: 要做這種假設那毫無疑問無腦多是吧 07/09 11:23
推 Chricey: 維他命d推薦 07/09 11:23
推 jaricho: 算這個幹嘛 所以你執行了幾年？ 目前執行成效如何？ 07/09 11:27
→ qoqocat: Forward pe現在25左右，增長我不知道你要抓多少，財政赤 07/09 11:27
→ qoqocat: 字的風險還沒考慮進去 07/09 11:27
推 Chricey: 苦瓜胜肽副作用 07/09 11:27
→ orz811017: 不開理財型房貸一直維持槓桿，買房不會贏，這不是一堆 07/09 11:29
→ orz811017: 人早算過了 07/09 11:29
→ italwayswin: 你的這些疑慮房子也都有，所以這是年化不是短期，拉 07/09 11:29
推 Chricey: 維生素d推薦 07/09 11:29
→ italwayswin: 到30年期短期風險就只是震盪而已 07/09 11:29
→ orz811017: voo會不會10%跟台灣房價會不會每年5%一樣問題 07/09 11:29
→ qoqocat: 這幾個風險跟你在台灣買房有啥關係 07/09 11:30
推 Chricey: 甘草功效 07/09 11:30
→ qoqocat: 我現在就是在跟你算合理增長+回報 07/09 11:31
→ orz811017: 這問題癥結點最後又要吵，你敢開股票質押嗎？開理財型 07/09 11:34
→ orz811017: 房貸比較可行blah blah，實務上普遍大家都是乖乖還房 07/09 11:34
推 Kroner: 苦瓜胜肽推薦 07/09 11:34
→ orz811017: 貸 07/09 11:34
→ daniel6412: 質押只是寫可以展延，沒有說一定會。哪天收傘一樣得還 07/09 11:35
→ italwayswin: VOO已經完全大幅分散風險了，房地產反而受區域發展 07/09 11:37
推 Chricey: 苦瓜胜肽副作用 07/09 11:37
→ italwayswin: 人口及利率風險，大盤指數不一樣，只要全球經濟上升 07/09 11:37
→ italwayswin: ，大盤指數就會持續創高 07/09 11:37
→ kuanchi: 真要討論槓桿, 房子增貸出來的錢買VOO也可以質押 07/09 11:37
→ orz811017: 反正大多數人兩個都不會玩質押或理財型房貸 07/09 11:37
→ qoqocat: 啥，我講的風險是美國的財政赤字風險 07/09 11:38
→ qoqocat: 跟你買etf分散有個毛線關係 07/09 11:39
→ italwayswin: 也就是說假設未來台灣停滯了，房地產停滯、0050停滯 07/09 11:39
→ italwayswin: ，但你一樣會看到標普納指持修創高， 07/09 11:39
→ duriel3313: 討略策略就討論策略,執行當然重要但這是策略的討論.. 07/09 11:40
→ italwayswin: 那一樣，VOO質押出來的錢可以再質押，那績效只會拉 07/09 11:40
→ italwayswin: 更開而已@@ 07/09 11:40
→ duriel3313: 不然規定買房不到30年的也不準評論,那還要討論什麼.. 07/09 11:41
→ qoqocat: 搞笑，牛頭不對馬嘴 07/09 11:41
→ italwayswin: 美國財政赤字幾年了？ 有影響標普持續創高嗎？ 就跟 07/09 11:44
→ italwayswin: 你們常講的少子化一樣 07/09 11:44
→ s8752134: 你來囉 你算錯囉 07/09 11:45
→ italwayswin: 如果不想單押美國，你有VT可以選，報酬差無幾 07/09 11:45
→ s8752134: 買房組的 第一次增貸後 照樣可以質押喔 07/09 11:45
→ s8752134: 還有阿 增貸我原始設定是比較客氣 實際增貸可以八成 07/09 11:46
→ s8752134: 你要不再比看看囉? 07/09 11:46
→ italwayswin: 一樣那一句，質押再質押 買股也可以 績效只是拉更開 07/09 11:46
→ italwayswin: ，應該不需要再算了 07/09 11:46
→ qoqocat: 利率問題就是擺在那裡，沒有炸不代表它沒風險 07/09 11:46
→ s8752134: 總不能你買大盤的能質押 買房增貸也買大盤不給質押吧lol 07/09 11:46
→ s8752134: 可以啊 你能質押 買房組的增貸後買大盤也能質押 07/09 11:47
→ s8752134: 問題是你的計算沒算進去 等於買房組的放棄質押 07/09 11:47
推 jaricho: 執行了幾年 成效如何拿出來吧…… 07/09 11:47
→ jaricho: 周遭親戚同事能照著你算的執行達成複利賺錢的有多少比例 07/09 11:47
→ jaricho: ？ 07/09 11:47
→ jaricho: 買股票 算都很會算 能夠長期執行的人性又有多少？ 07/09 11:47
→ s8752134: 為啥? 因為你只想看你想要的數字? 對嗎? 07/09 11:47
→ s8752134: 真的要比喔 我算給你啦 我是覺得你根本不知道買房 07/09 11:48
→ s8752134: 的增貸怎麼操作 lol 07/09 11:48
→ jaricho: 指數複利的那種表格 隨便的財經達人或YT都有秀 不是什麼 07/09 11:48
→ jaricho: 新鮮事 問題在於有多少人多少比例是這樣下去做的 就是卡 07/09 11:48
→ jaricho: 在人性啊 07/09 11:48
→ s8752134: 然後你記得要算一下 你質押會不會被抬出去喔 西西 07/09 11:48
推 hTcCherWang: 試看看像08年那樣一次噴-45%看看，然後兩年才回來， 07/09 11:49
→ hTcCherWang: 你看多少人抱得住 07/09 11:49
→ hTcCherWang: 你會算複利，我也會算，但你算得到股災時抱不住的人 07/09 11:50
→ hTcCherWang: 會怎麼賣股票嗎 07/09 11:50
推 zzz50126: 所以ib早就說過正2能贏了 怎麼又回頭討論 07/09 11:50
→ qoqocat: 但是那個…，08年也很多法拍屋？ 07/09 11:50
→ italwayswin: 妳可以開到8成沒有問題，但你的房貸支出也會往上， 07/09 11:50
→ italwayswin: 算出來一樣不會贏 07/09 11:50
→ italwayswin: 質押一層都已經輸了，你怎麼會認為質押兩層會贏… 07/09 11:51
→ zzz50126: 你要的話就買正2存頭期 房子買了增貸正2 賺爛了 07/09 11:51
→ qoqocat: 無薪假多給你放個半年，質押增貸大概都要抬出去 07/09 11:51
→ orz811017: 看吧最後討論又在幾層槓桿惹XDDDD 07/09 11:53
推 jaricho: 就說你要不要拿出來你執行了幾年 成效如何 賺了多少錢？ 07/09 11:53
→ jaricho: 然後觀察周圍親戚同事 多少人長期投入指數 很有紀律紀律 07/09 11:53
→ jaricho: 好到如你試算的達成長期複利？ 07/09 11:53
推 buike: 打死都要買1間，不然老了房東死活都要趕你走 07/09 11:53
→ s8752134: 你是不是聽不懂人家在講啥? 07/09 11:54
→ orz811017: 一般人就不會這樣玩 普羅大眾買買ETF就好了 07/09 11:54
→ s8752134: 你股票能質押一層 買房組的增貸買股的股票也能質押一成 07/09 11:54
→ s8752134: 這個你沒算 你就算辛酸的? 07/09 11:54
→ s8752134: 還有你要算質押, 回去跑一下, 請問30年內你會被抬出場 07/09 11:54
→ s8752134: 幾次呢? 這個很現實, 你撐不過去被抬出場了 後面報酬 07/09 11:55
→ s8752134: 跟你完全無關 07/09 11:55
→ italwayswin: 痾…在場有人覺得質押一層輸了 質押到第二層會贏嗎 07/09 11:55
→ italwayswin: …@@ 07/09 11:55
推 zzz50126: 沒必要為了支持自己的論點連自己都騙 07/09 11:56
→ s8752134: 還有啊 你那個質押一層 1億多怎算的? 公式看看 07/09 11:56
→ italwayswin: 所以你是不是沒看我內文，我把質押設定在標普最大回 07/09 11:56
→ italwayswin: 側33%不被掃出場的維持率 07/09 11:56
→ s8752134: 阿你是不是沒看我文 誰在跟你討論質押幾層? 07/09 11:57
推 qoqocat: 我只能說齁本息攤還吵這個沒完沒了 07/09 11:57
→ s8752134: 我是在提醒你 股票有質押 但你買房組買的股票沒算質押 07/09 11:57
推 jaricho: 沒看到大盤融資餘額 從3千多億經過4月股災跌回2千多億 到 07/09 11:57
→ jaricho: 現在指數都漲回來了 融資餘額一樣趴著停在2千多億 表示什 07/09 11:57
→ jaricho: 麼？ 要嘛4月被抬出場了 不然就是人性啊 被嚇死了 不敢 07/09 11:57
→ jaricho: 再進場 . 07/09 11:57
→ jaricho: 所以股票算這個沒用 大部分人性操作股票就是無法照你算的 07/09 11:57
→ qoqocat: 45%你會被掃出去的意思嗎 07/09 11:57
→ jaricho: 那麼紀律 07/09 11:57
推 zzz50126: 所以下次有35趴就跳樓的意思嗎 紙上談兵喔 07/09 11:58
→ italwayswin: 我覺得比較比較到第一層就夠了，應該正常人都能判讀 07/09 11:58
→ italwayswin: 了 07/09 11:58
→ orz811017: 2022,2024都跌30-40%起跳的我路過，只能說成年人不容 07/09 11:58
→ orz811017: 易，還是乖乖去抄心經上班 07/09 11:58
→ qoqocat: Irr模板套一套就好 07/09 11:58
→ s8752134: 你股票有質押一層 買房的質押0層 然後說一層就夠了? 07/09 11:59
→ orz811017: 心無旁騖最後就贏惹 07/09 11:59
→ s8752134: 乖拉 不要因為實際上報酬落差很大 就裝傻 07/09 11:59
→ qoqocat: 24年跌40%？開玩笑吧？ 07/09 11:59
→ orz811017: 喔打錯 今年啦 07/09 11:59
→ zzz50126: 槓桿下去股票會贏 昨天ib就講了 幹嘛回頭討論 07/09 11:59
推 Morphee: 還看不透啊 扯這些excel永遠有盲點 07/09 12:00
→ Morphee: 股票穩贏快去啊，沒人攔你啊。 07/09 12:01
→ zzz50126: 你能做到很好阿 當到那個倖存者就大賺 你就照你excel做 07/09 12:01
→ kuanchi: 看來只能開大絕了 買VOO定期定額對帳單 vs 自住房權狀 07/09 12:01
→ italwayswin: 所以我內文也說了 比較槓桿沒有太多意義，這個非專 07/09 12:01
→ italwayswin: 業投資人不建議使用 07/09 12:01
→ kuanchi: 看有沒有人願意比 07/09 12:01
→ zzz50126: 我也excel回測比特幣好了 誰贏 07/09 12:01
→ qoqocat: 反正該講的都講了，懂這點皮毛還奢望超額回報很不切實際 07/09 12:01
→ Morphee: 可是政府擋得是人民投資房產，不擋任何人投資股票期貨選 07/09 12:02
→ Morphee: 擇權，想通了嗎？ 07/09 12:02
→ robot456: 房子30年平均槓桿約3倍，討論房子不討論槓桿基本上是搞 07/09 12:02
→ robot456: 笑 07/09 12:02
推 Morphee: 政府跟央行早就七八波打房認證房產穩賺，所以不讓你賺了 07/09 12:04
→ Morphee: 。 07/09 12:04
→ s8752134: https://ppt.cc/fMjWPx 07/09 12:04
→ s8752134: 算出來的跟你有明顯差距 07/09 12:04
→ italwayswin: 所以討論槓桿也是贏了啊 維持率如果擔心 你可以拉到 07/09 12:04
→ italwayswin: 60% 也是贏 07/09 12:04
→ s8752134: 好了拉 同一個人 買股的可以質押 買房增貸質押的變專業 07/09 12:04
→ s8752134: 投資人??? 07/09 12:04
→ Morphee: 但是政府從來沒擋過任何人成為菲神喔，快去當新菲神啊還 07/09 12:04
→ Morphee: 玩excel啊 07/09 12:04
推 zzz50126: 房子去辦房貸比股票etf還不專業還簡單 十年內賣掉重買( 07/09 12:05
→ zzz50126: 大部分人十年內會換房) 也是能維持槓桿 不用增貸 07/09 12:05
推 GX90160SS: 這邊買房無腦算投報的跟之前比已經收斂很多啦 金龍風 07/09 12:05
→ GX90160SS: 暴限貸一打下去 他們自己都知道未來不會有以前那種操作 07/09 12:05
→ GX90160SS: 好賺 什麼增貸出來買股買美債 以前根本不削好嗎 07/09 12:05
→ s8752134: 我就說了 你能做的操作 買房組的也要能做 這比較級 07/09 12:05
→ s8752134: 才公平, 不然你就是在那邊自慰 07/09 12:05