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作者bulden (要死的生魚片)
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標題Re: [新聞] 台房地產狂飆風潮吹進處女地嘉義太保 地
時間Wed Jun 19 15:46:32 2024
※ 引述《GUANGLEI ()》之銘言： : 台房地產狂飆風潮吹進處女地嘉義太保 地價大漲六成 : https://reurl.cc/mM2EjY : 2024-06-17 10:53 經濟日報 記者林政鋒/高雄即時報導 : 高科技浪潮帶動，台灣房地產狂飆風潮吹進處女地嘉義縣太保，當地地價大漲六成，房價跟 : 進扶搖直上，空間使用成本大幅墊高，市場慎防房市黑天鵝 慎防房巿黑天鵝! 剛剛有人用私信問我，嘉義台積電十年發酵的話，如果以太保附近的區域比較，那買那裡 比較好? 我回覆他後，我發覺我有幾個點漏掉了，所以藉著這篇討論房價的新聞，把我想講的一次 講清楚。 一、基本上我之前的文章不是十年發酵，因為再怎麼樂觀也不太可能是十年。我的文章是 十年內，一奈米的半導體廠不可能會有商轉的可能。就水就電的部分，我的文章有寫過了 ，這裡就不重述了。 如果沒有半導體廠在此，那相對於相關的供應商住駐的可能，就機率性來講就更低了。 以一個廠區2000人來看，這個廠區帶進的Vender大概有5倍左右。 但是這是半導體廠而言，而封測廠相對更少一些。 所以如果純封測廠來看，有沒有辦法帶出2000X2或是X4的人口動能，我們就要打一個問題 ?因為這個人口動能直接會影響到這個區域是否因為台積電的存在而發酵。 二、單純的封測廠能帶動發展的動能，基期是多久? 以南科的經驗比較看看。南科第一座半導體廠是台積電六廠，其商轉開始是2000年。 當時南科的主要動能是靠以奇美電為主的光電廠在推動。 那麼我們可以看下面這幾個圖表: https://imgur.com/gz5OnSu 這個圖是2012年到2023南科房價的走勢。 整個房價要講到突飛猛進，要從2018年之後才有比較大的漲幅。為什麼是2018年呢? 可能是2019年中美貿易戰開打後的轉單效應，讓世界觀注到台積電的重要性，才有後 面的走勢。 如果從2001年後來看，全台南大約漲了3倍左右。 https://imgur.com/ZzaJIYK https://imgur.com/Uci6HSJ https://imgur.com/RwXVBHQ 近十年來漲最兇的是安南區、善化區和新巿區。 為什麼給各位看這些圖表呢? 基本上要讓台積電的題材發酵，主要還是要看兩大因素。 一個是聚落形成、另一個是真的趕上好時候。 聚落形成這個我們可以理解，以新竹科學園區這個完整的半導體聚落形成，要花近三十年 的時間，南科這個半聚落要花20年的時間。 南科還不算是一個完整的半導體聚落，不過我們不就這個議題展開。 反正你到達到南科週圍效益至少要先走個20年，而且你走了20年後，才能在後面的十手去 追上3倍房價的漲幅效益。 那什麼是趕上好時候呢? 就類似台積電各製程已經甩三星和中芯、intel好幾個世代了，而且趕上中美貿易大戰。 要不然根本看不到2018年以後的漲幅。 但是即便如此，我們看到南科區域的基建有沒有追上台南巿中心了。 基本上，以善化和新巿的生活機能來看，其實和朴子是差不多的，至少比太保好一些。 但是還是算不上台南巿整體的重點建設區域。這部份要看到比較大的改變，可能要看 南科特定區開發完畢後的狀況。 寫了這麼多了，再貼一張圖給各位看看吧! https://imgur.com/Cqa98WF 善化的成交率己經有點往下走了，不是政府己經通過新青安了嗎，照理說，成交量要成 正相關丫? 基本上，你一直在用台積電踩產業油門本來不是問題。 但是說真的，不是人人都能去台積電上班，或是在半導體產業上班。 再看看所得替代率吧! https://imgur.com/RtTaTzr 正常的所得替代率，應該在5~6之間。 看看嘉義己經到6.9了，請問隨便一個透天庴都超過一千萬，是一般傳統產業從業人員負 擔得起的嗎? 這篇報導其實一直在告訴你一件事。 『空間使用成本大幅墊高，市場慎防房市黑天鵝』 結論: 一、如果是自住，建議還是往巿區去，基本上相對的生活機能，和享有的社福回饋，一定 是巿區大於鄉下的。光嘉義巿西區的生活機能，就甩太保好幾條街了，就相關的比較來看 一定巿區的C/P值比較好。 二、如果是投資，那麼這個基期是不是附合你的期待。北部有一個龍潭園區可以做參考。 因為全台灣能可比較性的區域，大概就只有龍潭而已。因為你就一個封測廠在那裡，你能 帶起的產業聚落發酵，這個基層要拉多長? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.249.211.103 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Chiayi/M.1718783194.A.1DB.html
推 charles0939: 直接買輝達和台積電 06/19 15:57
→ charles0939: 比較棒 06/19 15:57
我同意，要比投資效益把錢丟到股巿會比較快。你置產的效益，太保的基期太長了。 ※ 編輯: bulden (60.249.211.103 臺灣), 06/19/2024 16:00:24
推 yulian91: 太保台積電估計是3000個工作機會 06/19 16:23
南科現在形成聚落，突破九萬。 你的3000個工作機會能帶動多少動能? ※ 編輯: bulden (60.248.61.61 臺灣), 06/19/2024 16:33:57
推 kenyonchen01: 一樣的價錢，住嘉義市就好了，生活機能天差地遠 06/19 16:44
推 Chricey: 魚油 06/20 15:13
推 alfi2016: 善化蛋黃已經滯銷惹 06/19 22:38
→ alfi2016: https://i.imgur.com/0f4RJT2.jpeg 06/19 22:38
→ alfi2016: https://i.imgur.com/TOpNqd6.jpeg 06/19 22:38
推 Chricey: 靈芝 06/20 15:28
推 seibu: 也要考慮供給量 台南供給量爆多 嘉義是沒供給 06/19 23:14
→ ShinHsin: 一千多萬，房價所得比遠大於7了吧 06/20 08:12
推 TIPPK: 長庚的護理也是下降趨勢.. 06/20 13:06
推 Kroner: 南瓜籽 06/20 15:29
→ TIPPK: 我是比較打算出國居住了，台灣房子越炒越高，我對生育率對 06/20 13:07
→ TIPPK: 未來造成的影響是悲觀的 06/20 13:07
推 yulian91: 3000只是台積電工程師，加上周邊廠商、餐飲店家餐廳、服 06/20 14:22
推 Chricey: 瑪卡功效 06/20 15:36
→ yulian91: 務業等會有數萬的工作機會（參考翁章梁 06/20 14:22
一座半自動化的封測廠，3000個工程師都算多了。沒有周邊廠商，基本上台積電的Vender 是直接從台南供應。基本上不太可能為了一個封測廠在那裡，就設一個辦公室。 有沒有數萬個工作機會，就坐等嘉義縣勞工局的從業人員統計。
推 yulian91: 個人是看好嘉義未來，嘉義市最近也有許多連鎖餐廳，光 06/20 14:24
→ yulian91: 王品的火鍋店就一口氣要開兩家 06/20 14:24
推 Chricey: 葉黃素 06/20 15:38 這是嘉義巿，你還是先搞清楚嘉義巿的產業型態吧。
推 peteryen: 嘉義是有未來沒錯，但這幾年物價和房價真的拉太高了， 06/20 15:13
→ peteryen: 六都狂漲下連帶低基期的也被拉抬，只能說貧富差距又拉 06/20 15:13
→ peteryen: 的更開了 06/20 15:13
推 Chricey: 葉黃素功效 06/21 07:19
→ TIPPK: 炒房就是害死一般人，不過政府炒房的決心 我覺得太保一坪50 06/20 15:15
→ TIPPK: ~60還是可以預見的 06/20 15:15
推 yulian91: 台積電沒來的話，嘉義縣目前是全台最老縣市，不改變才沒 06/20 15:28
推 Kroner: 魚油推薦 06/23 13:42
→ yulian91: 有未來，嘉義市的遠百美食街是全台百貨最小（？）我是沒 06/20 15:28
→ yulian91: 看過更小的，嘉義縣市已經沒有發展非常久了 06/20 15:28
→ yulian91: 即使台積電沒來，房價依然會漲，土地、材料、工資都漲、 06/20 15:29
推 Chricey: 維生素C 06/23 13:42
→ yulian91: 甚至缺工，成本原本就已經比之前高了 06/20 15:29
推 yulian91: 年輕人不斷外流，越來越老、窮的問題更嚴重吧？我是不 06/20 15:36
→ yulian91: 知道政府哪裡炒房，新青安貸款、公共住宅、房地合一都是 06/20 15:36
推 Kroner: 維生素C 06/23 13:54
→ yulian91: 在打房、幫忙小資族啊（不過有些反效果就是了 06/20 15:36
推 yulian91: 以供需法則來說，太保短時間有3000工作機會，物以稀為貴 06/20 15:38
→ yulian91: ，房價當然就會漲，而五年課稅反而是讓物件更加稀缺而已 06/20 15:38
推 Kroner: 葉黃素功效 06/23 14:04
→ yulian91: 補充：3000人有多數人可能買房定居，所以需求超過供給 06/20 16:26
不會買在太保附近，要定居的話考慮到長遠的生活機能，還是以嘉義巿為首選，不會先選 太保。太保現在進駐的，投資客的比例偏高。 https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202405150018/ 「對移居者來說，太保市最大弱點，在於商圈太小、購物選擇太少。」羅家鳳直言，縱使 知名商家持續進駐太保，但構築一個機能齊備、完整的商圈，至少得有五年以上時間，而 商圈擴大速度愈慢，移居者選擇嘉義市的機會愈高，「移居者若選擇太保市，也會優先選 擇離嘉義市較近的麻魚寮，而非較遠的縣市特區。」
推 ETTom: 我第一次聽過新青安是打房？？ 啥鬼？ 06/21 04:28
→ yulian91: 回樓上：原意是幫忙小資族（只是打房兩個字我打在前面 06/21 07:19
推 Kroner: 葉黃素功效 06/23 14:04※ 編輯: bulden (60.249.211.103 臺灣), 06/21/2024 15:33:11
推 nlevta: 以居住品質來說，縣特區是優於麻魚寮（規劃過的乾淨街廓、 06/23 13:42
→ nlevta: 下水道、電纜地下化等），鄰近嘉義市，近年人口增加，生 06/23 13:42
→ nlevta: 活機能也大幅提升（疫情前後差很多），問題在於這裡大多是 06/23 13:42
推 Chricey: b群功效 06/23 13:42
→ nlevta: 台糖地，除非政策改變，不然我是看好這裡會像台中的新光 06/23 13:42
→ nlevta: 區…至於這裡條件不錯，為何落後嘉義市20年，啊…問問這20 06/23 13:42
→ nlevta: 年縣長啊 06/23 13:42
推 Kroner: 苦瓜胜肽 06/23 13:42
→ nlevta: 嘉義市機能較強，但是房價太高，對外縣市移居者來說，只 06/23 13:54
→ nlevta: 能往湖子內去，除非市長有魄力把煙囪關掉，不然就是隱憂。 06/23 13:54
→ nlevta: 嘉義縣鹿草焚化爐的回饋（受影響區）範圍有鹿草、太保、 06/23 13:54
推 Chricey: 維生素b 06/23 13:54
→ nlevta: 朴子三鄉鎮部分地區，不認為湖子內會有不受影響區 06/23 13:54
→ nlevta: 嘉義縣近年改變是從30分進步到60分，30分差距會有感，嘉義 06/23 14:04
→ nlevta: 市是80分想進步到90分，雖然只有10分但不容易。翁第一任 06/23 14:04
推 Chricey: gaba是什麼 06/23 14:04
→ nlevta: 的重點只有老人，第二任連任被對手攻擊才注意到文教和托育 06/23 14:04
→ nlevta: （校長任用權在縣府，嘉義縣有0403地震時跑去買菜的校長， 06/23 14:04
→ nlevta: 就知道嘉義縣對教育的重視度） 06/23 14:04
推 Kroner: 蔓越莓功效 06/23 14:04